一時欠陥住宅なる言葉が流行り、住宅雑誌や、本業であまり仕事のない
建築士達が、こぞって欠陥住宅を見極めろ！ってビー玉を持参し床において家の傾きを確認しよう！
こんなことが大変流行し、実際私の分譲現場にも沢山のビー玉コロコロ族が出現、
私は床にキズが付かないか、冷や汗モノでした事を思い出します。

壁コンコンも嫌われるぞ

ビー玉以上に多いのが、この「壁コンコン」と中指の外側で叩く人。
私、実際のお客様に問いかけた事があります。
「コンコンしてなにかわかるんですか？」 ほとんどの方がきちんと回答できない・・・
更に、意地悪く・・・・
Aさん～コンコンされた家を買いますか？
「今の住宅はビニールクロス仕上げで、下地は石膏ボードですよ・・・」
Aさんいかがですか？
これも所謂あまり質の良くない欠陥住宅○○○といった方々がTVで・・・
コンコン・・・これは良くないですね・・・・
こんな事も理由のひとつなのでしょう。

営業マンも人間なのです

住宅を見学に行くときは、この営業マンも人間なのですと言う事を忘れないで下さい。
素敵な住宅にめぐり合うには、とても大切な要素です。
真面目に質問をして、きちんとした態度のお客様には、なぜか同じように真面目な営業マンが担当する機会が多いのです。
疑ってばかりの方に、いい加減な営業マンが担当するケースが多いのです。
そして最悪なけーすが、タイプが合わない同士が営業マン、顧客になった場合です
元々、お互いにあまり好きなタイプではないですから、互いに信用できず
悪いほう悪いほうに事が進んでしまう場合があります。
やはり、人間同士ですから、第一印象も大切ですし
まして数千万円する買い物ですから！

一生に一度の買い物だからと強調しない

確かに一生に一度の買い物かもしれません、ですが事実は2～3回
買い換えている方が圧倒的に多いのも事実です。
そして営業マンは一人のお客さんだけを担当しているわけではないので
一生に一度と沢山言うと、あまり良い印象をもたれません。
しっかり相手を理解するように、真面目に話を聴いてあげることが
良い情報を得るためのテクニックです。
営業マンも人ですから、真面目に自分の話を聴いてくれるお客さんは、
やはり好きなんですね！

首都圏で住宅見学会、方位磁石はいらないですよ

住宅雑誌では必ず方位磁石（コンパス）持参って書いてありますね。
私たちプロはあるもので、方角を確認します。
別に切り株を探し年輪を見るわけではありません。
見学する住宅のエリアから東京タワーはどちら方向にあるかだけ事前に調べます。
現地にゆきましたら、周辺の住宅のTVアンテナがどっちを向いているか。
これでほぼ正確に方角がわかりますよ。
埼玉県では、ほぼ南に東京タワーがありますから。
アンテナが向いている方角が南ですね！
今後は東京スカイツリー方角に微調整する時期がくることでしょう。

勘違いしない為にここで解説させて頂きますが・・・。
実はこの建築条件付き売り地には2種類あるのです。
それは売主が一般建築業の免許を持っている場合と
売主が不動産業（宅地建物取引業の免許）の場合。
この二つはまったく違う意味の物件ですので、ご理解ください。

売主が所有する土地に、売主又は売主が指定する建設業者が建物請負契約を
することで成立する契約です。
買主さんが有名ハウスメーカーで建てたいという希望は原則的にNGです。
個々に話し合いで相談に乗って下さる売主さんもいますが・・・
価格を高くして、この建築条件を解除してくれたり、
売主さんが有名ハウスメーカーと提携していたり・・・
様々なケースがありますが、基本的には建設業者を選択することができない物件です。

売主が一般建設業の許可を得ている場合

この場合が正しい取引になります。
売主が不動産部門と、建築部門を持っていて、担当の設計士や
専門の現場監督がいる、これが1番理想的な物件になります。
場合によりまして現場監督がいない、そして下請けの建設会社・工務店に
一括丸投げという場合もありますので、きちんと確認をすることが必要です。

売主が一般建設業の許可を得ていない場合

この場合建設工事請負契約は本来できません。
言葉は悪いですが、いんちきです。
このような売主業者はどのように仕事を進めて行くのでしょう。 ここで解説させて頂きます。

まず建設工事請負契約は仮契約というような形式で行われます。
次に、下請けの建築士や酷い場合は営業社員が間取りの打ち合わせをします。
そして、間取りが決まり、建築確認申請を提出するときに、
売主業者の名義で申請をします・・・
「あれ、これじゃ建売ですよね」そうなんです。
これは法律的には建売住宅です。
売建住宅（うりたてじゅうたく）とも表現できますね。
それでもかなりの物件が存在しますので・・・
この手の物件では、とても真面目に建築をしている会社と、
そうでない会社がハッキリと分かれます。
「当然、質も違いすぎたりしますよ」ご注意くださいね。

売建住宅方式でよく聴くクレーム
専門家が間取り打ち合わせをしない場合では、当然打ち合わせと違った物ができる。
注文を多く言うと、営業マンから・・・「所詮建売ですから、我慢してください」
こんなナンセンスな言葉を多々聴いてきました。
本当に無責任ですよね。

施工事例をみましょう

最後にここでのチェックポイントのまとめ

・一般建設業の許可の有無。
・社内に建築士がいるか、いないか。
・専門の現場監督が社内にいるかいないか。
・施工事例、モデルハウスを実際に見学できるか。
・建物の材質等が記載された仕様書をきちんと提示してくれるか。
以上5つのポイントが満たされていれば、一応合格ラインだと思います。

新築分譲の一戸建て住宅、中古一戸建住宅、両方に言えることですが。
敷地と道路の接道状況で物件の価値がまったく変わってきます。
まず住宅見学会では、この接道をきちんと確認をすることが大切です。
接道状況というのは、敷地から見ての方角や、敷地と道路の接している
幅で評価が変わるのです。
まずはこの接道について解説をさせて頂きます。

新築分譲住宅では

新築分譲住宅では、大きな開発現場では接道状況・東西南北いずれも選択できる場合がありますね、人気順に書きますと東南角地、南西角地、北東角地、北西角地、西と東、最後に北道路といった感じですね

但し、土地の大きさで少々上記の人気と異なる場合もあります。
物件というのはオンリーワンですから、物件ごとにすべて条件が異なります。

南西角地、東南角地といったとても陽当たりが良く人気が高いですが・・・
角地の場合必ず、隅切りがあります。
角の部分が三角に削られてますね！これを隅切りと言います。
敷地が50坪もあれば特に問題はありませんが、30坪前後ですとこの隅切りの影響で使い勝手が悪い場合もあります。

北方向の接道でも・・・
土地の形が長方形で、40坪を超えるような敷地の場合、上記で書きました
南側4ｍ接道と同じ位の陽当たりを望む事ができる事があります。

このように、接道で陽当たりも違いますし、夏季の住宅見学会では
ほぼすべての物件が陽当たり良好だったりします。
当然太陽の位置が真上からですね。
できることでしたら、10月～2月頃住宅見学会に参加されることをお勧めします。

実際に南側に接道している住宅にお住まいの方から・・・
よく聴く話ですが、道路を歩く人がなんとなく自宅を覗いているような気がするといった事を耳にします。
またタバコのぽい投げやごみのぽい投げの被害も少なくはないようです。
そんなわけで現地で人の流れも気にして感じてみる事も大切です。

中古住宅での注意点として

古い家が建っているような物件で敷地が奥まった所にある場合があります。
しかも価格も安くといった感じです。
これは前面道路から路地状の敷地を通って奥の物件に入る。
上からみると旗ざおと旗のような形をしています。
このような土地を路地状敷地、敷地延長といった言葉で表現します。
通称・敷延（しきえん）と業界では呼ばれてます。

敷地延長物件での注意
・前面道路の幅員4ｍ以上の道路に間口2ｍ以上接している事。
・路地状敷地の距離・長さで各市町村で建築できる面積に規制がある。
・2ｍ以上接していないと再建築ができない場合がほとんどである。
このような問題があります。
新聞折込広告や、住宅雑誌で公開されている物件で、土地が大きいのに
価格が安い、こんな表記の物件は敷地延長タイプが中心です。

敷地延長の良い部分もあります。
例えば間口が2.5ｍある東京23区の物件では、駐車スペースとして
とても利用価値が高い場合があります。
2台の駐車スペースを確保できることも多くありまして、
駐車場の賃料が高い東京23区では、それほど不利になる敷地ではありません
更に、価格も安い場合が多いのです。

セットバックって・・・
前面道路の幅が4ｍ以下の場合、これは許可申請時に特例を受けている場合と
都市計画法が施行される前の物件かもしれません。
これは現在特例で法・42条の2項道路といいまして、4ｍないですが特例で認められた道路の事を言います。
ですが、再建築の際、道路の中心から2ｍになるまで土地を市町村に無償で
寄付しなければなりません。
これをセットバックと言います。
このセットバックは市町村で考え方が違います。
厳しいところでは、中心から3ｍ（6ｍ道路を目指している）という
エリアもあります。
セットバックについては、契約前に行う重要事項説明書に記載しなけれいけない
事項ですから、必ず確認をしてください。
どれくらい、削られて、面積がどれくらい減るか！
きちんと説明を受ける権利がありますよ。

マンションに何を求めますか？
どうして今マンションを購入するのですか？

私が25年以上不動産に携わり、ユーザー様と接客してきた事をここで書きます。
ほとんどの方がマンションに求める事は、快適性です。
東京23区や首都圏近郊で人気があるエリアでマンションがとても人気があり価格もとても高価なエリアは除外させてくださいね。

このことから、将来マンション価格が値下がりしない物件を選ぶことがとても重要になりますね。
値下がりしにくいマンションの条件に最寄駅からの距離という要素があります。

最寄駅が私鉄か？JRか？これも大切な要素です。
例えば、神奈川県では私鉄でも人気があるエリアが沢山存在しますね！
東京23区は少々違います、ほとんど便利な路線ばかりです。
埼玉はどうでしょうか・・・・
埼玉こそJRに拘るべきエリアです。
ここでは埼玉県を例にして解説させて頂きます。

埼玉県内でマンションを購入するのでしたら・・・
さいたま市内がベストです。
そして北は大宮迄と考えてください
今、通勤と言う事を考えると、東京駅を中心としたエリア
新宿駅を中心としたエリア

東京駅を始点とした場合

JR京浜東北線、宇都宮線、高崎線といったJRと
東武伊勢崎・日光線といった私鉄エリアがあります
これはとてもマンション価格の違いや、マンションの仕様も違ってきます。
そんなわけで、価格は高いですが、JRを選択するべきエリアです
そして大宮駅迄のエリアがマンションエリアになることもお考え下さい
大宮駅より北は一戸建てエリアです。
そんなわけでさいたま市内がベストです。
例えば、東京駅を始点とした場合、距離では・・・
JR浦和駅と、東武・越谷駅がほぼ同じ距離になります。
マンションを購入した場合、10年後を考えますと・・・
当然浦和の方が売り易い、価格も安定しております
JR浦和で徒歩5分と、東武越谷ではロータリー面のマンションがイコールではないでしょうか

でも、実はJR京浜東北線より東武線の方が電車の本数も多いですし
災害に強いのも東武線だったりもする事実があります
歴史的にもとても古く、東京スカイツリー用地も東武鉄道の持ち物だったりしますね
ですが、沿線の状況をみますと、やはりJRの方がとても良い！
そんなわけでJR沿線をお勧めしたいと思います。

新宿を始点とした場合

やはり便利なのは、JRですね
埼京線と湘南ラーナー等、とても便利ですね
但し、新宿・池袋には西武鉄道があります。
こちらもとても便利で環境が良い住宅エリアがありますね
でも、所詮新宿・池袋が始点なのです・・・
さいたま市あたりから見てみると、新宿も東京駅も同じ通勤エリアなんですね
そんなわけで、西武線は一戸建てエリアだと思います
そして東武東上線は、マンションエリアとしての価値は論外だと思います。

埼玉を例にしましたが、この様に考えてゆくと、きっと探しているエリアが
どんなエリアか、マンションエリアか、一戸建てエリアかと見えてくるはずです。

さて最寄駅から5分以内ということが大切なわけですが・・・
マンションを購入された方のほとんどが10年後くらいには
一戸建てにスッテップアップされております。

このことから、中古マンションを購入される方の希望を想像してください
やはり最寄駅にとにかく近いマンションを求めるのが普通です。
彼らは、予算や通勤条件をよく考え、より快適で、将来のスッテプアップ（一戸建て）に
備えて購入を検討しているのです。
新築は手が届かないから、少し予算を下げて駅に近いマンションを求めております。

今購入を検討されているマンションがあれば、立地はどうですか？
今後すぐ近所にマンションが建つ立地ですか？
ここに一戸建てを立てたらとんでもない価格の立地ですか？
このマンションが立て替えない限り手に入らない立地ですか？
こんなことを少し考えてください。

ひとことに利便性、快適性といってしまえば簡単ですし
そんなマンションは中古でもとても高価！
それが現実ですね。

私自身の経験を書かせていただきます・・・・
私は一戸建てが1番得意な建築士です。
自分の心の中でもマンションに住むことはありえないと考えてました
でも今現在築17年の中古で購入したマンションに住んでおります。

それはまず、立地にありました。
私の住んでいるマンションは、JRの駅2つ利用できます。
ひとつはとてもすばらしい環境の駅で、そこまで600ｍです
もうひとつの駅はロータリー面です。

そしてこの古いマンションを購入した理由は
一戸建てでは手に入らないエリアであること
このマンションを建て替えない限り新築では手に入らない立地であること
そして買い物便が良い事
新宿も、東京駅も同じ利便性である事
こんな理由で購入をしました。
付記しますと、我が家は超高層マンションです。
景色も良い事ですね

首都高速のインター入り口まで500ｍです
別に自慢をしているのではありません
ですが、マンションとしてはとても希少な立地であることは事実です
昨今不動産は人気がなく中古市場もかなり価格が下落しているので
なんとか購入できた、それが真実ですね。

さてあなたが検討されているマンションの立地はいかがですか？

モデルルームの設備で決めてませんか？
マンションこそ立地・土地の価値が大切ですよ

本来マンションの場合、立地・利便性がよければ陽当りは重要視されてない
ケースが沢山あります
事実私の住んでいるマンションも駅に近いからと言うご意見が圧倒的です。
でもどうでしょうか、やはり住んでみると太陽の光がある、ないでは
とっても快適性と言う意味で違ってきますね。

さてあなたが検討しているマンションはいかがですか？

風の流れがある設計になってますか？

これは快適性という意味ではとても大切な条件です。
住んでからでは遅いのです・・・
そして通風が悪い＝不健康な環境になります。
当然通風も悪く陽もあたらない部屋は壁紙（クロス）の下から
黒カビが生えてきたりします。
この黒カビはとても健康上悪いものです。
昨今では24時間計画喚起システムが導入されているマンションが
沢山ありますので、新築の場合は選択ができます。
ですが、中古マンションでは後でこの24時間喚起システムを
導入することはほぼ不可能です。
そんなわけで、通風をよく考えて選ぶ事をお忘れなく。

東西南北、どの方角から選ぶか

マンションの場合、南向きが1番良いとは言い切れません。

それは通常のマンションの場合、南側にバルコニーがあるとして、
陽が当り始め、日陰になる時間帯は、ほんの数時間ですね
一戸建てと違い開放（窓等）は一方向だけですからね
それは理想は角部屋ですが・・・・
そんなわけで、私の経験からは南西向きのマンションが
もっとも陽が当たる時間が多いと思います。

ちなみに東、北は寒いですよ・・・・
まっ超高層マンションでその方角の眺望がとてもいいといった
条件があるのでしたら、日当りと眺望を交換条件としてもよいでしょう。

東京を中心とした首都圏では、通常家族向けマンションの間取りは
2LDK、3DL、3LDKが主流ですね。
面積としては60㎡～85㎡位が中心でしょうか。
ワンルームタイプはどちらかというと投資向けが主流でしょうか。、
4LDKで100㎡くらいの大型物件といわれるものも結構ありますね。
私が言うマンション選び5つのポイントからはこの4LDK大型物件は除外させて頂きます。

]]> 4LDKタイプ大型間取りが作られるロケーション

簡単に考えてみてください、同じ駅から徒歩5分のマンションですと
当然面積が広い分販売価格はかなり高価になりますね
マンションメーカー・デベロッパーといった方がマンション建築計画を立てる時に
当然ターゲットとなる顧客を想定します。
とても希少性の高いエリア、立地でしたら、どんなタイプのマンションでも
販売は問題ないと判断しますが
ごく普通のエリア（この言い方が妥当か・・・）では、やはり販売しやすい
間取りタイプでもある2LDK～3LDKで計画を立てます。
当然買い換えの時も4LDKは価格が高くなりますが、その分だけ購入希望の
ユーザーがとても限られてしまいますね。

駅から少し離れた立地ではどうでしょうか・・・

逆に通常の2LDK～3LDKではなく、3LDKを中心に4LDKもプランに入れると思いませんか
これは4LDKという広い間取りで永住型ですよと言う事をアピールしてますね。
ですが、この手の駅から物件は本来マンションというより一戸建てのエリアが多いと思います。
その為、マンション自体の人気もあまり上がらないのが一般的で、
4LDKで面積が広いから高く売れると思ってはいけません。
計算すると坪単価・平米単価では1番お買い得な価格になることが一般的です。
中古マンションで永住を考えるのでしたら、このようなマンションは選択可ですね。
ですが、やはり30代で初めてマンションを購入する方にはお勧めできません。

誤解しないで下さい、将来を考えすぎて、今から必要な規模の間取りを買う！
間違えではありませんが、結果あまり得をしない考え方です。
客間が必要だから4LDKをという話もよく聴きますが、
まず年間どれだけの人が我が家に来て、お泊りするか考えて見てください。
きっとそれほど多くはないのでは・・・・

結論として、やはり駅から徒歩5分以内のマンションでは

1LDK、これは後に賃貸したりするときに希少な物件になる・OK
2LDK、このタイプで駅が近い物件は投資にもなりますし、人気がとても高いです・OK
3LDK、もっともポピュラーですね、賃貸する場合でも人気はとても高いです・OK
4LDK、賃貸する場合、駅5分以内で最高ですが、賃料がかなり高価、限られたユーザー対象になるので・NG