区画整理事業中、仮換地とは

素敵な住まい選び > 素敵な一戸建選び、探しの基礎 > 区画整理事業中、仮換地とは
素敵な住まい選びの基礎

 

区画整理事業中、仮換地とは

首都圏エリアでは、再開発事業が行われたり、市町村が中心になり
区画整理事業が行われている地域が沢山あります。
この区画整理事業ですが、事業が完了して換地になっている場合は
優良な宅地になっているので、なにも問題はありません。
ですが、区画整理事業中の仮換地の状態では、色々と理解が難しい事があります。
ここではこの仮換地について解説をさせて頂きます。



 

image.jpg

 

まず上の図をご覧下さい。
元々約50坪の面積がある土地ですが、区画整理事業により道路を拡幅することで
約35坪の面積に縮小しました。
そして、減少をした土地ですが、ここを購入すると35坪ではなく、
50坪購入したと判断されます。
区画整理事業では事業全体が完了するまでは、元々の土地で登記をします。
事業が完了=換地といいます。
従いまして、完了するまでは将来35坪になるという50坪の土地で登記をします。
現状は道路工事も完了して35坪の土地ですが、このように50坪で登記をする。

これを「仮換地」と言います。
「仮に換地」したという判断ですね。

通常50坪分を登記する場合、所有権の移転登記ですが、
仮換地の場合、持分登記という形になります。
例えば、元の土地が100坪で35坪×2になった場合。
購入者が2人になりますね、この場合100坪の土地を2人で、
共有で所有するという登記になりますね。
もっと大きくなり、1000坪でしたら、20人ですとか・・・
一つの土地に沢山の所有権が存在することになります。
最終的に、区画整理事業が終わりましたら、きちんと現状の面積を
再度測量し、個別登記をする事になります。

このように、区画整理事業中のエリアの物件を購入する場合、
35坪の土地の権利を所有したと考えるのが判りやすいかもしれませんね。
区画整理事業中の仮換地を購入しますと、2回登記をすることになることを
ご理解いただけたでしょうか・・・・

面倒なようですが、区画整理事業中だから少し安く購入できたりといった
メリットもあります。
そして、今見ている物件が最悪の状況で、これより良くなることはあっても
悪くなる事はないという、将来性の高い物件です。
当然宅地に対してある一定の面積で、公園が出来たりしますよ。

デメリットもあります。
それはプライバシーの問題が生じます。
一つの元地に複数の所有権者が登記されますので、抵当権等を複数の方が見ることができます。
「誰がいくら住宅ローンを借りたか」見ることができてしまいます。
当然、お隣さん含め同じ元地の所有者全員に見られてしまいますよね。
共同住宅であるマンション等の区分所有権と違うのです。

区画整理事業で減少する土地の面積、減歩率を確認する

上記で解説したとおり区画整理事業中の仮換地は、とても将来性が高い土地です。
ですが、一つ注意が必要です。
まず、売買契約書に仮換地に関する特約条項が追加されると思います。
逆に、特約条項が追加されていない場合、かなりいい加減な不動産業者です。
仮換地に関る特約条項の内容は、一般的には、減歩による土地価格の精算金の内容です。

精算金ってなに?

これは減歩率を元に、区画整理事業が完了した際に区画整理組合が行う
精算金です。
例えば、区画整理事業全体で減歩率が算出されておりまして。
その平均が30%とします。

自分が購入した物件の減歩率が20%ですと、30%-20%=10%分の差額(清算金)を現金で支払うことになり
逆に40%でしたら、40%-30%=10%分の差額(清算金)を区画整理事業組合から頂く事になります。

最も一般的な例は、元の地主から分譲会社が、精算金は地主負担でとういう条件で土地を購入しているので換地後の清算金は分譲物件購入者には負担がない という事になります。
必ず契約時に、仮換地に関る特約事項に、

区画整理完了後発生する精算金については売主の負担とする。

といった条文が入っているか否か確認をしてください。

これがきちんと入っていれば、減歩率による精算金は気にしないでOKですね。
入っていない場合は、必ず区画整理組合に行き、確認をされた方がよいです。
上記でも書きましたが、平均減歩率が下回っていた場合、あとで精算金を払う事になってしまうので、
仮換地を購入するうえで、最も気をつけて頂きたいことです。


不動産の売買は全国ネットで実績もある住友不動産がお勧めです!!

関連記事

  1. 冠水エリアを調べてますか?
  2. 買ってから後悔しない素敵な住まい選び
  3. バランスの良い建物とは
  4. 土地、地型の見方、選び方
  5. 区画整理事業中、仮換地とは
  6. 住宅見学に行く、準備、心得
  7. 建築条件付き売り地ってなんでしょうか
  8. 接道状況で評価がまったく違う