接道状況で評価がまったく違う

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接道状況で評価がまったく違う

モデルハウス見学会.jpg

新築分譲の一戸建て住宅、中古一戸建住宅、両方に言えることですが。
敷地と道路の接道状況で物件の価値がまったく変わってきます。
まず住宅見学会では、この接道をきちんと確認をすることが大切です。
接道状況というのは、敷地から見ての方角や、敷地と道路の接している
幅で評価が変わるのです。
まずはこの接道について解説をさせて頂きます。



新築分譲住宅では

新築分譲住宅では、大きな開発現場では接道状況・東西南北いずれも選択できる場合がありますね、人気順に書きますと東南角地、南西角地、北東角地、北西角地、西と東、最後に北道路といった感じですね

但し、土地の大きさで少々上記の人気と異なる場合もあります。
物件というのはオンリーワンですから、物件ごとにすべて条件が異なります。

南西角地、東南角地といったとても陽当たりが良く人気が高いですが・・・
角地の場合必ず、隅切りがあります。
角の部分が三角に削られてますね!これを隅切りと言います。
敷地が50坪もあれば特に問題はありませんが、30坪前後ですとこの隅切りの影響で使い勝手が悪い場合もあります。

南向きの接道の場合の注意点としては接道の幅です。
道路の幅員が6m以上でしたら特に気にする事はありませんが、4mでしたら
前面の建物の影響で陽当たり(特に冬)が思ったほど良くない場合があります。

北方向の接道でも・・・
土地の形が長方形で、40坪を超えるような敷地の場合、上記で書きました
南側4m接道と同じ位の陽当たりを望む事ができる事があります。

このように、接道で陽当たりも違いますし、夏季の住宅見学会では
ほぼすべての物件が陽当たり良好だったりします。
当然太陽の位置が真上からですね。
できることでしたら、10月~2月頃住宅見学会に参加されることをお勧めします。

実際に南側に接道している住宅にお住まいの方から・・・
よく聴く話ですが、道路を歩く人がなんとなく自宅を覗いているような気がするといった事を耳にします。
またタバコのぽい投げやごみのぽい投げの被害も少なくはないようです。
そんなわけで現地で人の流れも気にして感じてみる事も大切です。

中古住宅での注意点として

古い家が建っているような物件で敷地が奥まった所にある場合があります。
しかも価格も安くといった感じです。
これは前面道路から路地状の敷地を通って奥の物件に入る。
上からみると旗ざおと旗のような形をしています。
このような土地を路地状敷地、敷地延長といった言葉で表現します。
通称・敷延(しきえん)と業界では呼ばれてます。

敷地延長物件での注意
・前面道路の幅員4m以上の道路に間口2m以上接している事。
・路地状敷地の距離・長さで各市町村で建築できる面積に規制がある。
・2m以上接していないと再建築ができない場合がほとんどである。
このような問題があります。
新聞折込広告や、住宅雑誌で公開されている物件で、土地が大きいのに
価格が安い、こんな表記の物件は敷地延長タイプが中心です。

敷地延長の良い部分もあります。
例えば間口が2.5mある東京23区の物件では、駐車スペースとして
とても利用価値が高い場合があります。
2台の駐車スペースを確保できることも多くありまして、
駐車場の賃料が高い東京23区では、それほど不利になる敷地ではありません
更に、価格も安い場合が多いのです。

セットバックって・・・
前面道路の幅が4m以下の場合、これは許可申請時に特例を受けている場合と
都市計画法が施行される前の物件かもしれません。
これは現在特例で法・42条の2項道路といいまして、4mないですが特例で認められた道路の事を言います。
ですが、再建築の際、道路の中心から2mになるまで土地を市町村に無償で
寄付しなければなりません。
これをセットバックと言います。
このセットバックは市町村で考え方が違います。
厳しいところでは、中心から3m(6m道路を目指している)という
エリアもあります。
セットバックについては、契約前に行う重要事項説明書に記載しなけれいけない
事項ですから、必ず確認をしてください。
どれくらい、削られて、面積がどれくらい減るか!
きちんと説明を受ける権利がありますよ。


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